En raison de l’inflation, les loyers indexés sont plus élevés que ceux de l’année passée. Afin de venir en aide aux locataires d’un logement mal isolé et dont les factures d’énergie explosent, de nouvelles mesures ont été mises en place par les gouvernements régionaux. Résultat ? L’indexation des loyers est depuis limitée, voire parfois interdite en fonction du PEB (Performance Énergétique Bâtiment). Selon votre Région, découvrez quelles sont les modalités et conditions de cette nouvelle limitation de l’indexation des loyers en Belgique.
Qu’est-ce que l’indexation des loyers ?
L’indexation des loyers est l’adaptation des loyers à l’évolution du coût de la vie. En Flandre, à Bruxelles et en Wallonie, il est ainsi possible aux bailleurs d’indexer leur loyer de façon annuelle. Depuis 1994, l’indexation des loyers est calculée grâce à l’indice des prix à la consommation, plus communément appelé l’indice santé.
Bon à savoir : un nouvel indice santé est communiqué vers le 25 de chaque mois par le SPF Économie (Service Fédéral Économie).
Les loyers pouvaient alors être indexés sous deux conditions :
- L’indexation n’est pas exclue dans le contrat de bail,
- Le propriétaire en a fait la demande écrite au locataire.
En raison de l’inflation, de nouvelles limitations ont toutefois été mises en place par les gouvernements de chaque Région. De plus, ces mesures visent également à favoriser l’optimisation de la performance énergétique des logements belges. Elles permettent en effet d’encourager des propriétaires-bailleurs à l’augmenter. Le cas échéant, leur logement locatif devra rester plus abordable.
Limitation de l’indexation des loyers en Belgique par Région
Région flamande
En Flandre, le Parlement a approuvé un décret d’urgence. Ce dernier prévoit le gel de l’indexation des loyers de certains logements situés en Région flamande. Ce décret a pris effet le 1er octobre 2022 et sera appliqué pendant un an, soit jusqu’au 1er octobre 2023.
Au cours de cette période, l’indexation des loyers est uniquement possible pour les habitations bénéficiant d’un label PEB A+, A, B ou C. Si le logement locatif n’a qu’un label PEB D, l’indexation du loyer est alors limitée à 50%. Enfin, pour les biens locatifs dont le label PEB est E, F ou inconnu, plus aucune indexation n’est possible.
Label PEB du bien locatif en Flandre | Indexation du loyer |
A+, A, B, C | 100% |
D | 50% |
E, F, label PEB inconnu | 0% |
Afin d’éviter que l’indexation des loyers n’augmente trop vite après le 1er octobre 2023, une seconde mesure a été prévue. Un facteur de correction s’appliquera aux logements sans certificat PEB et à ceux dont l’étiquette est D, E ou F. Lors du calcul de l’indexation des loyers, l’indice santé majoré entre les dates du 1er octobre 2022 et du 30 septembre 2023 ne sera alors pas pris en compte lorsque la date d’anniversaire du bail est comprise dans cette période.
Imaginons que vous ayez signé un bail locatif le 1er novembre 2021. Sans ce facteur de correction, l’indexation des loyers de l’année qui suit serait calculée selon l’indice santé d’octobre 2022 divisé par celui d’octobre 2021. Cependant, avec le facteur de correction, ce calcul prend en compte l’indice santé de novembre 2021 divisé par celui d’octobre 2020.
Région bruxelloise
En Région bruxelloise, une ordonnance est entrée en vigueur le 14 octobre 2022. Celle-ci stipule que les loyers des logements mal isolés ne peuvent pas être indexés pendant une période de 12 mois. Une différence de taille peut toutefois être notée par rapport à la Flandre. À Bruxelles, le propriétaire-bailleur ne peut désormais indexer le loyer que si le contrat de bail a été enregistré et qu’un certificat PEB a été établi et fourni au locataire avant la signature du contrat.
Les normes sont également moins strictes qu’en Flandre. En effet, sur Bruxelles, le propriétaire peut indexer le loyer a 100% pour un bien au certificat PEB A, B, C ou D. Si le logement bénéficie d’un label PEB E, le loyer peut être indexé de moitié. Enfin, pour ceux au certificat PEB F, G, inconnu ou dont le contrat de bail n’a pas été enregistré, aucune indexation ne peut avoir lieu.
Label PEB du bien locatif à Bruxelles | Indexation du loyer |
A, B, C, D avec contrat de bail enregistré | 100% |
E avec contrat de bail enregistré | 50% |
F, G, inconnu ou sans enregistrement du contrat de bail | 0% |
Une dernière différence avec la Région flamande est qu’aucun facteur de correction n’a été prévu à Bruxelles. Lorsque cette mesure prendra fin en date du 14 octobre 2023, le prix des loyers en Région bruxelloise sera donc sensiblement plus élevé après l’indexation.
Région wallonne
En Wallonie, depuis le 1er novembre 2022, l’indexation des loyers est également limitée en fonction du label PEB des logements. Également appliquée pour une période de 12 mois, cette mesure sera toutefois renouvelée si nécessaire. Pour les habitations dont le certificat PEB est A, B ou C, l’indexation est toujours possible. Les propriétaires de biens dont le label PEB est D ou E doivent respectivement limiter leur indexation à 75% ou 50%. Quant aux loyers des logements dont le certificat PEB est F ou G ou qui n’ont pas de certificat, ils ne peuvent pas être indexés.
Label PEB du bien locatif en Wallonie | Indexation du loyer |
A, B, C | 100% |
D | 75% |
E | 50% |
F, G ou pas de certificat | 0% |
Cette mesure wallonne concerne uniquement les baux dont la date d’anniversaire tombe après le 1er novembre 2022. Si cette limitation n’est pas prolongée le 1er novembre 2023, un mode de calcul particulier a été prévu pour l’indexation du loyer des biens qui disposent d’un certificat PEB D, E, F et G. À partir du 1er novembre 2023, l’indexation des loyers à la date d’anniversaire des baux se calculera de la manière suivante :
- Les loyers de base seront les loyers adaptés au cours de la période allant du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023.
- L’indice de base sera l’indice santé du mois précédant les dates d’anniversaire des baux comprises entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.
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