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Mettre fin à un bail de résidence principale

Un bail de résidence principale ne prend jamais fin de façon automatique. En effet, un préavis (congé), doit toujours être donné. Et ce, même si le terme convenu est atteint. En outre, cette exigence s’applique à tous les types de contrats de location : les baux de courte durée, les baux de 9 ans ainsi que les baux de longue durée. Avec Garloc.be, découvrez comment mettre fin à un bail de résidence principale selon votre situation et la nature de votre contrat de bail.

Pourquoi un préavis doit-il obligatoirement être donné afin de mettre fin à un bail de résidence principale ?

Un congé est requis pour mettre fin à un bail de location afin d’éviter toute incertitude et/ou problématique pour le bailleur et le locataire à l’approche de la fin du contrat. En effet, les deux parties doivent pouvoir prendre des dispositions rapidement, que ce soit pour trouver un nouveau locataire ou un nouveau logement. Ainsi, aucune justification particulière n’est requise pour donner congé.

Sous quelle forme doit être transmis le préavis ?

Bien que la loi ne prescrive pas de méthode spécifique, il est conseillé de notifier le congé par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier, afin de prévenir toute contestation de la part de l’autre partie. Il est également possible que le bailleur et le locataire signent conjointement un document certifiant mutuellement la notification du congé.

Comment mettre fin à un bail de résidence principale ?

Il existe 4 situations et solutions possibles en vue de mettre un terme à un bail de résidence principale :

Résilier un bail à l’échéance

Afin de mettre fin à un bail de résidence principale à l’échéance de ce dernier, le locataire comme le propriétaire doivent soumettre un préavis de rupture de contrat de bail.

Bail de 3 ans : dans le cadre d’un bail de courte durée (de 3 ans maximum), un préavis de 3 mois est nécessaire. Et ce, tant pour le locataire que pour le propriétaire.

Bail de 9 ans : s’il s’agit d’un bail de 9 ans, le locataire doit respecter un préavis de 3 mois tandis que le propriétaire doit respecter un congé de 6 mois.

Attention ! Passé ces délais, le contrat de bail est reconduit automatiquement pour une nouvelle période.

Résilier un bail en cours de contrat

Pour mettre fin à un contrat de bail avant son échéance, des conditions de délais et de préavis mais aussi d’indemnité sont prévues. Ces dernières peuvent varier selon la durée du contrat de bail, selon que la demande de résiliation vienne du locataire ou du propriétaire ainsi que, dans certains cas, selon les Régions.

Bail de courte durée (maximum 3 ans)
	Résiliation par le locataire	Résiliation par le propriétaire
Durée de préavis	3 mois	3 mois
Délais avant une résiliation possible	Résiliation possible à tout moment. – En Wallonie, pour les baux renouvelés ou conclus à partir du 01/09/2018 – À Bruxelles, aucune résiliation n’est possible pour les baux de moins de 6 mois.	Résiliation possible après la première année de location et exclusivement en vue d’occuper le logement personnellement ou d’y accueillir un membre de sa famille. – En Wallonie, pour les baux renouvelés ou conclus à partir du 01/09/2018. – À Bruxelles, pour tous les baux, à l’exception de ceux de moins de 6 mois. – En Flandre, pour les baux renouvelés ou conclus à partir du 01/01/2019.
Indemnité	À Bruxelles et en Wallonie : 1 mois de loyer En Flandre : – ½ mois de loyer la 3ème année – 1 mois de loyer la 2ème année – 1 mois et ½ la 1ère année	1 mois de loyer

Bail de 9ans
	Résiliation par le locataire	Résiliation par le propriétaire
Durée de préavis	3 mois	6 mois
Délais avant une résiliation possible	Résiliation possible à tout moment.	– En vue d’ occupation personnelle ou par des proches : résiliation possible à tout moment. Exception : en Flandre, l’occupation du bien par des proches n’est pas un motif valable pendant les 3 premières années du bail. – Pour effectuer d’importants travaux (conditions appliquées) : au terme d’une période de 3 ans. Exception : si un propriétaire détient plusieurs logements dans un même immeuble, la résiliation peut se faire à tout moment sauf au cours de la première année. – Sans motif : moyennant une indemnité (voir ci-dessous), suite à une période de 3 ans.
Indemnité	Pour une résiliation au cours des 3 premières années : – 3 mois de loyer la 1ère année – 2 mois de loyer la 2ème année – 1 mois de loyer la 3ème année	Pour une résiliation sans motif : – 9 mois de loyer après 3 ans – 6 mois de loyer après 6 ans S’il s’agit d’un bail de plus de 9 ans, cette indemnité est réduite à 3 mois de loyer après 9 ans.

Bail à vie
	Résiliation par le locataire	Résiliation par le propriétaire
	Les conditions de résiliation sont les mêmes que celles appliquées pour un bail de 9 ans.	Résiliation du bail impossible sauf si les deux parties en ont décidé autrement dans le contrat de bail.

Résilier un bail d’un commun accord

Le propriétaire et le locataire peuvent choisir d’un commun accord de mettre fin à un bail de résidence principale à tout moment. Il n’y a alors aucune forme obligatoire à respecter.

Résilier un bail de façon anticipée lorsqu’il n’a pas été enregistré

Si le propriétaire n’a pas enregistré le contrat de bail dans un délai de 2 mois, le locataire est en droit de résilier, sans indemnité ni préavis, le contrat de bail.

À Bruxelles et en Wallonie, le locataire ne dispose de ce droit que si le propriétaire du bien a été mis en demeure par courrier recommandé et que ce dernier n’a pas fait enregistrer le contrat de bail dans un délai de 1 mois suivant la mise en demeure.