Les nouvelles règles pour les bailleurs et locataires bruxellois en 2024
Garantie locative, baux ou encore loyers, le nouveau Code du Logement de Bruxelles a apporté son lot de modifications.
Découvrez toutes les nouvelles règles pour les bailleurs et locataires bruxellois en 2024.
Modification du Code bruxellois du Logement
“L’ordonnance bail” a finalement été approuvée par le parlement bruxellois fin mars 2024. Cette dernière, modifiant le Code bruxellois du Logement , implique de nombreuses nouvelles règles pour les bailleurs comme pour les locataires.
Les objectifs principaux de cette réforme sont les suivants :
- Concrétiser le droit à un logement financièrement abordable et décent ;
- Assurer plus de sécurité de maintien d’occupation aux locataires ;
- Lutter contre les expulsions illégales.
Quelles sont les nouvelles règles pour les bailleurs et locataires bruxellois en 2024 ?
Suite à l’ordonnance modifiant le Code du Logement, une série de nouvelles règles sont d’application pour les bailleurs et les locataires bruxellois en 2024. Voici les principales.
1. Garantie locative
Le montant de la garantie locative à Bruxelles est désormais limité à un maximum deux mois de loyer et ne peut plus dépendre de la capacité financière du locataire.
Cette nouvelle règle implique qu’il ne sera par exemple plus possible pour des parents ou d’autres tiers de se porter caution en complément de la garantie locative lorsque les revenus du locataire sont insuffisants. Olivier Hamal, président du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC), souligne que cette mesure pourrait limiter le choix de certains candidats locataires.
Par ailleurs, le propriétaire bailleur est tenu de restituer la garantie locative dans un délai maximal de deux mois après la fin du bail. En cas de retard, une pénalité sera imposée au bailleur, équivalant à 10 % de la garantie locative, multipliée par le nombre de mois de retard.
À noter : des exceptions sont toutefois prévues, notamment en cas de litige entre les parties ou de nécessité de décompte des charges.
2. Contestation des erreurs de charges
Les erreurs de calcul des charges peuvent maintenant être contestées dans les deux années suivant la notification au bailleur ou au locataire bruxellois.
- Si l’erreur favorise le propriétaire, ce dernier ne pourra réclamer le montant que pour les cinq dernières années.
- En revanche, aucune limite n’est imposée si l’erreur est en faveur du locataire, qui pourra réclamer le montant pour toute la période concernée par l’erreur.
3. Nouvelles règles quant aux baux de courte durée pour les bailleurs et locataires bruxellois
Le nouveau Code du Logement introduit également une restriction visant à limiter à une seule fois la possibilité de prolongation des baux de courte durée. Actuellement, aucune limite n’est en place, bien que la durée totale de ces baux ne puisse dépasser trois ans. À l’expiration de cette période, le bail sera automatiquement transformé en contrat de longue durée, soit un bail de neuf ans.
De plus, les baux de courte durée doivent désormais faire référence au dernier loyer appliqué. Cette mesure vise à empêcher les propriétaires bailleurs bruxellois d’augmenter arbitrairement le loyer entre deux locataires. Cette possibilité d’augmentation ne sera permise que pour les baux de neuf ans, à leur renouvellement. Seuls les ajustements liés à l’indexation seront autorisés d’un bail à l’autre.
Cette disposition peut donc être perçue comme une forme de régulation des loyers.
À noter : cette mesure ne s’applique pas aux baux étudiants et des exceptions pourront être accordées en cas de travaux, notamment énergétiques.
4. Rénovations énergétiques et ajustement des loyers
Parmi les nouvelles règles pour les bailleurs et locataires bruxellois en 2024, un encadrement des augmentations de loyer liées à des travaux de rénovation énergétique est prévu.
Bruxelles Logement et Bruxelles Environnement sont cependant toujours en discussion afin de trouver un moyen de réguler ces hausses et qu’elles restent proportionnées. Cet ajustement pourrait se baser sur la Performance énergétique du bâtiment (PEB) ou sur les économies d’énergie générées par les travaux. Un décret d’application précisera ces modalités.
Une autre nouvelle règle est que, si un propriétaire bailleur souhaite entreprendre des travaux et annonce un préavis à son locataire, il dispose de deux mois au maximum pour fournir à ce dernier soit :
- Le permis d’urbanisme ;
- Un devis détaillé ;
- Une description des travaux accompagnée d’une estimation précise des coûts, ou ;
- Un contrat d’entreprise.
En l’absence de ces documents, le locataire est en droit de demander l’invalidation du préavis.
5. Nouvelles règles pour les bailleurs bruxellois quant aux expulsions illégales
Les expulsions illégales, également appelées expulsions sauvages, représentent pas moins d’un tiers des expulsions de locataires en Belgique. Désormais, ces expulsions sans titre exécutoire (sans décision de justice autorisant l’expulsion) seront punies plus sévèrement.
Ainsi, en cas d’expulsion illégale, le propriétaire bailleur bruxellois devra verser au locataire une indemnité forfaitaire de 18 mois de loyer.
De plus, une action en cessation spécifique a été prévue : le président du tribunal de première instance saisi par le locataire peut empêcher l’expulsion ou permettre à ce dernier de réintégrer son logement.
Attention ! Les occupations de logements sans titre ni droit, tels que les squats, ne sont pas concernées par ces nouvelles règles.
6. Les animaux de compagnie et les assurances pour les locataires bruxellois
Les nouvelles règles pour les bailleurs et locataires bruxellois en 2024 comprennent également des mesures quant aux animaux et assurances. Désormais, il n’est plus autorisé de rejeter un locataire en raison de la présence d’un animal domestique.
Bien que cela ne signifie pas qu’un propriétaire doive obligatoirement accepter un locataire avec, par exemple, 50 serpents, le rejet doit toutefois être basé sur « un motif raisonnable ».
Si cette disposition demeure quelque peu vague, elle consacre au moins le droit des locataires bruxellois à posséder un animal.
Par ailleurs, il est maintenant obligatoire pour les locataires de souscrire à une assurance incendie et dégât des eaux.
7. Nouvelles règles lors de la vente d’un bien loué bruxellois
Le nouveau Code du logement bruxellois établit aussi le principe selon lequel l’acheteur d’un logement loué est tenu de reprendre toutes les obligations du contrat de bail en cours.
De plus, pour ce qui est des baux de courte durée, lorsqu’un propriétaire bailleur résilie un bail (avec un préavis de trois mois), le locataire a maintenant la possibilité, s’il trouve un nouveau logement plus rapidement, de donner un contre-préavis d’un mois.
Cette mesure a été entérinée du fait qu’il a été estimé qu’il est plus aisé pour un propriétaire de retrouver un nouveau locataire. L’objectif de cette nouvelle règle est donc d’accorder au locataire la latitude de ne pas rester dans une situation d’attente prolongée.
8. Nouvelles règles concernant les bailleurs bruxellois mauvais payeurs et la DIRL
Bon à savoir : la DIRL s’engage à garantir à tous les locataires bruxellois un logement respectant les normes de sécurité, de salubrité et d’équipement obligatoires. Pour ce faire, elle se focalise sur les missions suivantes :
- Vérification de la conformité des logements aux normes essentielles de sécurité, de salubrité et d’équipement, qu’ils soient loués ou destinés à être mis en location.
- Lutte contre les pratiques discriminatoires en matière d’accès au logement.
- Attribution du label de qualité « logement étudiant ».
Par ailleurs, les compétences d’inspection de la DIRL sont maintenant élargies à tous les logements. Auparavant, seuls les logements faisant l’objet d’un bail et occupés pouvaient être inspectés. Cette nouvelle règle vise à remédier à des situations où des logements devenaient insalubres après le départ du locataire, limitant ainsi l’action de la DIRL.
Enfin, si un logement est déclaré insalubre, les locataires bénéficient désormais d’une protection supplémentaire (à moins qu’ils ne soient jugés responsables de l’insalubrité). Dans ce cas, le juge pourra ordonner au bailleur responsable, en plus de l’amende versée à la Région, une prise en charge des frais de déménagement vers un nouveau logement trouvé par le locataire. Si le loyer du nouveau logement est supérieur à celui du bien insalubre, le propriétaire bailleur de ce dernier pourra également être tenu de payer la différence. Et ce, pendant 18 mois au maximum.
À noter : en cas d’absence de solution de relogement et nécessité de relogement d’urgence pour le locataire bruxellois, la commune peut également demander au propriétaire du logement insalubre de couvrir les frais liés à ce relogement d’urgence, tels que les frais d’hébergement temporaire en hôtel par exemple.
9. Restriction des remises en location après une mise en demeure
Après avoir été mis en demeure par la DIRL de procéder à des travaux afin de mettre leur bien aux normes, les bailleurs bruxellois ne sont plus autorisés à remettre leur logement en location sans être en possession d’un certificat de conformité délivré par la DIRL.
Une liste sera transmise aux communes, les alertant lorsqu’un nouveau locataire s’enregistre à une adresse précédemment ciblée par une mise en demeure. La DIRL organisera alors un nouveau contrôle.
À noter : les bailleurs bruxellois ont la possibilité de demander volontairement à la DIRL de réaliser une étude de conformité pour obtenir ce certificat, bien que cette procédure volontaire soit payante.
10. Nouvelles règles quant à la réduction du précompte immobilier pour les locataires bruxellois
Les propriétaires d’un logement occupé par deux enfants peuvent bénéficier d’une réduction sur leur précompte immobilier. Et ce, même si les occupants sont des locataires. Le locataire dont la composition de ménage correspond à cette réduction peut demander à son bailleur de faire la démarche pour bénéficier de la réduction sur son précompte, puis de la verser au locataire.
Une nouvelle mesure qui, selon les cas, peut représenter près d’un mois de loyer.
La mise en place des nouvelles règles pour les bailleurs et locataires bruxellois en 2024 vise à équilibrer les relations entre bailleurs et locataires, à garantir le respect des normes de sécurité et de salubrité et à protéger les locataires contre les pratiques abusives. Il convient maintenant, pour les parties impliquées, de surveiller attentivement l’application et les résultats de ces mesures afin de s’assurer qu’elles atteignent effectivement leurs objectifs tout en préservant l’équité et la stabilité sur le marché locatif bruxellois.