La Wallonie et la Flandre lèvent la limitation de l’indexation des loyers

En raison de l’inflation, l’indexation des loyers a été limitée, voire parfois interdite en fonction du PEB au sein des 3 Régions belges. Mais, bonne nouvelle pour les bailleurs, la Wallonie et la Flandre ont récemment décidé de lever cette limitation. Découvrez comment calculer le loyer indexé de votre logement.

La Wallonie et la Flandre lèvent la limitation de l’indexation des loyers

Une indexation à nouveau possible en Wallonie et en Flandre

La Flandre et la Wallonie ont officialisé la possibilité de réindexer tous les loyers. Et ce, indépendamment du PEB du logement. Cette décision prend effet à compter du 1er octobre en Flandre et du 1er novembre en Wallonie. 

À l’heure actuelle, la position du gouvernement bruxellois demeure indécise.

Cependant, cette bonne nouvelle pour les bailleurs ne signifie pas un retour à une indexation normale pour les baux concernés. En effet, les législateurs souhaitant maintenir la « pénalité » d’un an, les Régions ont mis en place une méthode de calcul visant à reporter cette année sans indexation possible dans tous les calculs ultérieurs.

De plus, les Régions ne sont pas parvenues à un consensus sur les méthodes de calcul. Nous vous les expliquons ci-dessous.

Indexation des loyers en Région wallonne

Comme expliqué dans notre précédent article “Limitation de l’indexation des loyers en Belgique”, le décret du 19 octobre 2022 avait instauré un régime temporaire de gel de l’indexation des loyers en fonction du certificat PEB. Cette mesure s’applique depuis à tous les contrats de location, qu’il s’agisse de résidences principales, secondaires ou encore de logements étudiants.

Quant à la restriction de l’indexation des loyers en fonction du certificat PEB des logements, l’article 1 § b1er bis de ce décret n’a pas été reconduit. Cependant, l’article 2 de ce décret a introduit, à partir du 1er novembre 2023, un mécanisme correcteur pour les logements sans certificat PEB et pour les habitations avec des coefficients D, E, F ou G.

Le loyer de base à considérer pour de telles habitations sera celui tel que ajusté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023. L’indice de base utilisé sera l’indice santé du mois précédant l’anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, compris entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.

Exemples de calcul d’indexation en Wallonie

Exemple 1 : Bail enregistré signé en date du 25 octobre 2021 et entré en vigueur en date du 1er décembre 2021 pour un bien situé en Wallonie. Le loyer de base s’élève à 700 € et le PEB du logement est E

Afin de calculer le loyer indexé à partir du 1er décembre 2023 de ce logement, deux étapes sont à suivre :

  1. Il convient de commencer par calculer le loyer exigible au 1er décembre 2022 : 700 € x 127,44 (indice pour novembre 2022) / 112,29 (indice de base pour septembre 2021). Cela donne un montant de 794,44 €. Le supplément admissible à partir de décembre 2022 est plafonné à 47,22 € (50 % de 94,44 € (différence entre 794,44 € et 700 €)). Comme il n’est possible de comptabiliser que 50 % de la différence, le loyer indexé pour la période du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023 s’élève ainsi à 747,22 € (700 € + 47,22 €).
  2. La deuxième étape consiste à calculer le loyer indexé exigible à partir du 1er décembre 2023 : 747,22 € (loyer pouvant être exigé au 1er décembre 2022 et nouveau loyer de base) x 130,50 (indice fictif pour novembre 2023, car non encore connu à  ce jour) / 127,44 (indice de base pour novembre 2022). 

Suivant ces calculs, le loyer indexé pour la période comprise entre le 1er décembre 2023 et le 30 novembre 2024 est de 765,16 €.

Exemple 2 : situation similaire, à la différence que le bailleur ne dispose pas de certificat PEB

Le loyer de ce logement, ne pouvant être indexé en décembre 2022, est resté à 700 € pour la période allant du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023.

Le loyer indexé exigible à compter du 1er décembre 2023 est calculé comme suit : 700 € (loyer de base exigible en date du 1er décembre 2022) x 130,50 (indice fictif pour novembre 2023) /127,44 (indice pour novembre 2022). 

Attention ! Veuillez noter que l’indice de novembre 2023 est fictif car non encore publié)

Le loyer indexé pour la période du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2024 est de 716,80 €.

À noter : tant que le bail se poursuit et que l’habitation n’a pas de PEB ou pas de certificat PEB valide, le mécanisme de correction doit être appliqué.

Indexation des loyers en Région flamande

En Flandre, le décret qui restreignait l’indexation en fonction du certificat ne fait également pas l’objet d’un renouvellement. Cependant, à partir du 1er octobre 2023, un mécanisme correcteur sera mis en place. Ce mécanisme s’applique à tous les contrats de location en cours concernant la résidence principale du locataire, excluant ainsi les baux étudiants.

Voici un récapitulatif des éléments clés de ce décret :

Demande d’indexation entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023

En ce qui concerne les contrats de location de résidences principales pour les logements ayant reçu un certificat PEB avec les labels A+, A, B ou C, aucune modification n’est apportée. La possibilité d’indexation demeure inchangée.

Cependant, pour les contrats de location de résidences principales associées à des logements dotés d’un certificat PEB affichant le label D, la valeur de l’indexation est plafonnée à 50 %. Quant aux logements sans certificat PEB ou avec un coefficient E ou F au 1er octobre 2022, ils ne peuvent tout simplement pas bénéficier d’une indexation.

Indexation à partir du 1er octobre 2023 : application d’une correction factorielle

Pour les contrats de location dotés d’un PEB affichant un coefficient de A+, A, B ou C, ainsi que pour ceux sans PEB en octobre 2022 mais ayant depuis obtenu un certificat avec les coefficients mentionnés, l’indexation peut être calculée conformément à la formule légale habituelle.

En revanche, les contrats de location avec des PEB ayant des coefficients D ou pires, ou encore ceux sans certificat PEB valide, peuvent être indexés à nouveau à partir du 1er octobre 2023. Il n’est donc pas nécessaire d’attendre la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail pour effectuer l’indexation.

Afin de prévenir une augmentation soudaine du loyer, le résultat de la formule d’indexation traditionnelle sera multiplié par un facteur de correction. La disposition légale prévoit 4 facteurs de correction, différenciés en fonction du coefficient du certificat PEB ainsi que de la date d’échéance du contrat.

Pour illustrer chaque situation de manière claire, nous présentons un exemple concret pour chaque cas.

Habitation avec un PEB de coefficient D

1. Si la date anniversaire du contrat de bail se situe entre le 1er janvier 2023 et le 30 septembre 2023, le facteur de correction applicable est de 50% x ((indice 2022 + indice 2023) / indice 2023).

Exemple : un bail d’habitation conclu en date du 15 février 2019 et entré en vigueur en date du 1er mars 2019 avec un loyer de base de 750 €.

  • Première étape : indexation simple de 750 € (loyer de base) x 126,86 (indice-santé du mois de février 2023) / 108,78 (indice-santé du mois de février 2019), soit 874,66 €.
  • Deuxième étape : indexation selon le facteur correcteur dont le calcul est le suivant :  50% x ((indice de février 2022 + indice de février 2023) / indice de février 2023), soit 0,96799 (arrondi à 5 décimales). Le loyer indexé exigible à partir du 1er octobre 2023 est donc de 846,66 €.

2. Si la date anniversaire du contrat de bail se situe entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction applicable est de 50% x ((indice 2021 + indice 2022) / indice 2022).

Exemple : un bail d’habitation conclu en date du 15 septembre 2019, entré en vigueur le 1er octobre 2019 et avec un loyer de base de 750 €.

  • Première étape : calcul de l’indexation normale – estimation de l’indice de septembre 2023 à 129,96. 750 € (loyer de base) x 129,96 (indice-santé estimé pour septembre 2023) / 108,58 (indice de base pour septembre 2019), soit 897,68 €.
  • Deuxième étape : indexation selon le facteur correcteur dont le calcul est le suivant :  50% x ((indice de septembre 2021 + indice de septembre 2022) / indice de septembre 2022), soit 0,94945 (arrondi à 5 décimales). Le loyer indexé exigible à partir du 1er octobre 2023 est donc de 852,30 €.

Logement sans PEB valide ou avec un coefficient E ou F

1. Si la date anniversaire du contrat de bail se situe entre le 1er janvier 2023 et le 30 septembre 2023, le facteur de correction applicable est l’indice de 2022 divisé par l’indice de 2023.

Exemple : un bail d’habitation signé le 15 février 2019, entré en vigueur en date du 1er mars 2019 et avec un loyer de base de 750 €.

  • Première étape : calcul de l’indexation « ordinaire » :  750 € (loyer de base) x 126,86 (indice-santé février 2023) / 108,78 (indice-santé février 2019), soit 874,66 €.
  • Deuxième étape : application du coefficient correcteur : 118,74 (indice février 2022) / 126,86 (indice-santé février 2023), donnant 0,93599. Le loyer indexé à partir du 1er octobre 2023 est donc de 818,67 €.

2. Si la date anniversaire du contrat de bail se situe entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction applicable est l’indice de 2021 divisé par l’indice de 2022.

Exemple : un bail d’habitation conclu le 15 septembre 2019, entré en vigueur en date du 1er octobre 2019 et avec un loyer de base de 750 €.

  • Première étape : calcul de l’indexation « ordinaire » en supposant un indice-santé pour septembre 2023 à 129,96 : 750 € (loyer de base) x 129,96 (indice-santé estimé de septembre 2023) / 108,58 (indice-santé pour septembre 2019), soit 897,68 €.
  • Deuxième étape : indexation selon le facteur correcteur : 112,29 (indice de septembre 2021) / 124,92 (indice de septembre 2022), soit 0,89889. Le loyer indexé exigible à partir du 1er octobre 2023 est donc de 806,92 €.

Quelques observations supplémentaires quant à l’application des facteurs de corrections

Lorsque vous calculez l’indexation d’un loyer en Région flamande, veillez à prendre en compte les remarques suivantes : 

  1. L’application du facteur de correction est réservée aux contrats de bail concernant la résidence principale du locataire, conclus avant le 1er octobre 2022. Ces facteurs correcteurs ne sont pas pertinents pour l’indexation des loyers des contrats établis à partir du 1er octobre 2022. En outre, ils ne s’appliquent pas aux logements sociaux ni aux logements étudiants.
  2. Les facteurs de correction s’appliquent tant que le contrat de bail est en vigueur et que l’habitation ne dispose pas d’un PEB positif. 
  3. Dans le cas où, après le 1er octobre 2023, le logement obtient un meilleur score PEB, un nouveau facteur de correction, voire aucun facteur de correction du tout, pourrait être envisagé.
    1. Si le logement dispose désormais d’un certificat PEB avec un coefficient A+, A, B ou C, le bailleur peut indexer le loyer à partir de ce moment sans tenir compte des facteurs de correction.
    2. Si le logement dispose désormais d’un PEB avec un coefficient D (au lieu de E ou F), le bailleur peut alors indexer avec un autre facteur de correction. Cependant, il est important de noter que le bailleur ne peut indexer le loyer pour les trois mois précédant sa demande s’il ne disposait pas d’un PEB positif à ce moment-là. 
  4. Pour les indexations relatives aux logements énergivores (label D ou pire) ou ceux sans certificat PEB entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023, c’est la date de la demande qui est déterminante. Le loyer de ces habitations peut être indexé à partir du 1er octobre 2023, en tenant bien compte des facteurs correcteurs.
  5. Si le locataire peut être indexé et que le bailleur omet de lui demander cette indexation au moment où elle est due, ce dernier peut alors réclamer le supplément des index non-réclamés pour le mois de la demande ainsi que pour les trois mois qui précèdent celle-ci.
  6. En cas de certificat PEB sans coefficient, il convient alors d’examiner le score énergétique et de le comparer avec les coefficients correspondants.