Que faire si votre locataire exige un droit de préemption ?
Un droit de préemption est un droit légal ou contractuel qui peut être accordé à certaines personnes d’acquérir un logement par priorité à tout autre candidat acheteur. L’octroi de ce droit à un résident d’un bien locatif ne constituant pas une obligation légale, que faire si votre locataire exige un droit de préemption ?
Votre locataire bénéficie-t-il automatiquement d’un droit de préemption ?
Légalement, le locataire d’une maison ou d’un appartement ne possède pas de droit de préemption ou d’option d’achat. Les baux commerciaux ou résidentiels ne prévoient pas non plus ce type de droit. Il n’y en effet que dans le cadre d’un bail à ferme qu’un tel droit est légalement reconnu et appliqué. Ainsi, si votre locataire souhaite bénéficier d’un droit de préemption, il doit vous en faire la demande explicite à laquelle vous n’êtes en aucun cas tenu de répondre favorablement. En général, il est d’ailleurs recommandé de ne pas accepter une telle demande, sauf si vous avez déjà l’intention de vendre le bien à long terme et qu’un locataire potentiel intéressant est disposé à exercer ce droit. Car accorder un droit de préemption pourrait dissuader d’autres acheteurs potentiels.
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En quoi le droit de préemption consiste-t-il ?
Si votre locataire possède un droit de préemption sur votre bien, cela implique qu’il a une priorité sur les autres acheteurs potentiels pour acquérir ce bien. En d’autres termes, vous êtes alors légalement tenu de donner à votre locataire la première opportunité d’acheter le bien aux conditions du marché et selon les modalités habituelles. Cependant, le droit de préemption ne garantit en aucune façon que votre locataire achètera effectivement le bien. Si un autre acheteur potentiel propose un prix plus élevé que celui que votre locataire est disposé à payer, vous pourrez vendre votre logement à cet autre candidat.
En effet, il convient de noter que le droit de préemption diffère du droit préférentiel, qui peut également être convenu entre votre locataire et vous. Dans le cas du droit de préemption, le locataire n’a qu’une seule opportunité pour vous faire une offre. S’il n’est pas intéressé par l’achat ou si un autre acheteur potentiel est disposé à acheter votre bien au moins au même prix, vous pouvez tout à fait choisir de vendre à cet autre acheteur potentiel.
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Comment convenir d’un droit de préemption ?
Si vous décidez de convenir d’un droit de préemption, il est préférable de le formaliser par écrit, que ce soit dans le contrat de location ou dans un avenant ultérieur. En outre, il est alors recommandé de faire appel à une personne disposant d’une expérience juridique suffisante pour rédiger cette clause.
Il est important de réfléchir attentivement aux conditions que vous souhaitez lier à ce droit de préemption. Vous pouvez facilement trouver un accord sur ce point avec l’autre partie. Vous pouvez préciser les situations dans lesquelles le droit de préemption s’applique, par exemple uniquement en cas de vente effective ou si le bien est donné, et ce qu’il advient du droit de préemption en cas de décès du propriétaire. Il est également possible de limiter la durée de validité du droit de préemption.
Il est également conseillé de stipuler dans l’accord les modalités d’exercice du droit de préemption. Vous pouvez notamment convenir du délai dans lequel vous devez informer votre locataire de votre projet de vente, du délai dont dispose votre locataire pour faire valoir son droit de préemption, ainsi que de la manière dont il doit vous notifier sa décision par exemple.
Attention ! Un droit de préemption peut devenir contraignant pour vous en tant que vendeur. Lorsqu’un droit de préemption est convenu, il est impératif de le respecter sous peine de devoir indemniser votre locataire. En effet, si vous ne respectez pas ce droit, vous risquez de devoir payer des dommages et intérêts importants au locataire. Les modalités de ces dommages et intérêts peuvent être stipulées dans l’accord établissant le droit de préemption, que ce soit sous forme d’une somme forfaitaire ou d’un pourcentage du prix de vente.