Rentabilité d’un investissement locatif : méthode de calcul

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif ? Dans ce cas, il est essentiel de comprendre la rentabilité potentielle d’un tel investissement avant de vous engager financièrement. 

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif nécessite une analyse approfondie des coûts impliqués, des revenus attendus et des facteurs économiques en jeu.

En outre, il convient de faire la distinction entre le rendement brut et le rendement net.

Que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, comprendre comment mesurer la rentabilité de votre investissement locatif vous permettra de prendre des décisions éclairées et de maximiser les retours sur votre investissement.

Rentabilité d’un investissement locatif : méthode de calcul

Pourquoi calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? 

Le principal intérêt de tout investissement locatif réside dans la réalisation d’un rendement substantiel

De plus, les périodes où l’on pouvait aisément bénéficier de taux de financement immobilier oscillant entre 1% et 1,5% ne sont désormais plus que de joyeux souvenirs. En effet, les investisseurs font désormais face à des taux bien plus élevés, de l’ordre de 3% à 3,5%, réduisant inévitablement leur capacité d’emprunt. 

Dans ce contexte de hausse de taux, il devient impératif de mener une évaluation minutieuse du rendement avant de prendre toute décision d’achat immobilier. 

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? 

Avant toute autre chose, il convient de commencer par faire la distinction entre le rendement brut et le rendement net d’un investissement locatif. 

Rendement brut 

Le rendement brut est calculé en fonction du rapport entre le loyer annuel et le coût total de l’acquisition, incluant les frais supplémentaires tels que les droits d’enregistrement, les frais de notaire, et éventuellement les coûts des travaux. 

Ce pourcentage vous offre une vision claire quant à vos bénéfices annuels, en ne prenant en compte que les coûts nécessaires en vue de rendre votre bien habitable. Il s’agit d’une information qui s’avère notamment fort utile afin de comparer l’attractivité de plusieurs villes. 

Exemple de calcul d’un rendement brut locatif

Prenons le cas d’un appartement d’une valeur de 300.000 € (prix d’acquisition de 260.000 € + 40.000 € de frais) générant un loyer mensuel de 900 €, soit 10.800 € sur une année. La rentabilité brute de cet investissement locatif se calcule comme suit : 10.800 / 300.000 = 3,6%.

Rendement net

Le rendement net est obtenu en soustrayant du rendement brut divers frais, charges, et impôts associés au bien qui ne peuvent être transférés au locataire.

La formule de calcul de la rentabilité nette d’un investissement locatif suit la même logique que celle du rendement brut, à la seule différence que les frais mentionnés précédemment sont soustraits du loyer annuel, transformant ainsi ce dernier en un loyer net.

Exemple de calcul de la rentabilité nette d’un investissement locatif 

Reprenons le cas d’un appartement d’une valeur de 300.000 € (260.000 € de prix d’achat + 40.000 € de frais), générant un loyer total de 10.800 € par an. Le rendement net de cet investissement locatif se calcul comme suit : 

  1. Calcul du loyer net : 10.800 € – 250 € d’assurance – 900 € de précompte immobilier – 500 € de frais de maintenance = 9150 €.
  2. 9150 / 300.000 = 3,05 %
Bon à savoir : il existe des simulateurs de rentabilité d’investissement locatif en ligne, comme proposé par le site Smovin.

Quels sont les frais à prendre en compte afin de calculer le rendement net d’un investissement locatif ? 

Les coûts à prendre en compte pour calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif peuvent varier selon plusieurs facteurs propres au bien immobilier ainsi qu’aux choix du propriétaire. 

Cela étant dit, plusieurs frais peuvent tout de même être anticipés. Et ce, quel que soit le type de bien immobilier. 

1. Le précompte immobilier 

En Belgique, est redevable chaque année du précompte est tout propriétaire d’un logement, superficiaire ou usufruitier. Ce précompte est calculé en fonction du Revenu Cadastral (RC) indexé. 

2. L’assurance incendie

En tant que propriétaire, vous êtes dans l’obligation légale de souscrire une assurance incendie à votre charge. Notez que, en Wallonie et en Flandre, les locataires sont également tenus de souscrire leur propre assurance incendie. 

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3. Les impôts

Afin de calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif, vous devez également prendre en compte les impôts. En effet, vous allez être imposé sur vos revenus immobiliers. Cette imposition peut être calculée :

  • Sur base du Revenu Cadastral (RC) ou,
  • Si le logement a une vocation professionnelle, sur base des loyers réellement perçus.

4. La vacance locative

Les banques estiment le taux de vacance locative à 20% en moyenne. Ainsi, lorsqu’elles évaluent votre capacité de remboursement, elles prennent en compte 80% du montant du loyer, multiplié par 12.

Ce pourcentage de vacance locative reflète les mois où le bien demeure inoccupé, pendant lesquels vous devez néanmoins continuer à rembourser votre emprunt.

Par ailleurs, les retards de paiement peuvent également impacter la rentabilité nette de votre investissement locatif, engendrant des pertes financières ainsi que des démarches pour récupérer les sommes impayées, voire pour procéder à l’expulsion d’un locataire.

Bon à savoir : dans un prochain article, nous vous livrerons plusieurs conseils afin de minimiser la vacance locative entre deux locataires. 

5. Les frais d’entretien 

Les coûts associés à l’entretien, à la maintenance, ainsi qu’à certaines petites réparations telles que des travaux de peinture ou l’intervention d’un plombier pour résoudre un problème d’évier bouché, contribuent également à la réduction de la rentabilité d’un investissement locatif.

À noter : toutes les dépenses liées à l’usure normale ou aux circonstances exceptionnelles sont de la responsabilité du propriétaire. Seules les actions d’entretien quotidien telles que la réparation d’un interrupteur ou d’une poignée de porte, le remplacement d’un joint sanitaire ou encore le détartrage d’un robinet incombent au locataire.

6. Les gros travaux 

Les travaux plus importants, tels que le remplacement d’une chaudière, l’installation d’un nouvel ascenseur dans les espaces communs, le changement des châssis, la rénovation de la toiture, ainsi que la résolution des problèmes liés à l’humidité ou à la vétusté, sont également à la charge du propriétaire et peuvent dès lors impacter le rendement net d’un investissement locatif. 

7. L’évolution des prix du marché immobilier 

L’évolution du prix du bien, traduite par les plus-values et moins-values, joue également un rôle crucial dans l’impact global sur la rentabilité nette. Toutefois, estimer précisément ces variations sur une période étendue demeure une tâche complexe. En règle générale, il est prudent de se baser sur un taux moyen d’inflation, oscillant entre 1% et 2% annuellement.

8. Les frais de gestion locative : dernier élément à prendre en compte pour calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif

Enfin, si vous choisissez de déléguer ces tâches à un professionnel, la gestion locative ainsi que la relocation engendrent des frais qui peuvent diminuer votre rendement net.

Bon à savoir : opter pour les services d’une agence immobilière afin de louer votre propriété implique généralement des frais équivalents à un mois de loyer. Dans le cas où vous choisissez la gestion de votre bien par l’agence, les frais se situent généralement entre 8% et 10% du loyer mensuel.