7 actions pour trouver un locataire et éviter la vacance locative

Redoutée par tous les propriétaires bailleurs, la vacance locative peut non seulement générer une importante perte de revenus mais également représenter une source d’incertitude et de stress. Heureusement, plusieurs méthodes préventives et techniques judicieuses peuvent être mises en œuvre afin d’éviter cette situation indésirable. 

Établissement d’un juste loyer, mise en conformité et aménagement du bien, développement d’une bonne relation avec le locataire ou encore signature d’un mandat de gestion locative, découvrez 7 actions pour vous aider à trouver un locataire et éviter la vacance locative.

7 actions pour trouver un locataire et éviter la vacance locative

Pourquoi est-il important d’éviter la vacance locative ? 

Avant de vous livrer nos 7 conseils pour trouver un locataire et éviter la vacance locative, il est essentiel de comprendre l’importance d’éviter cet intervalle de temps inoccupé entre deux contrats de location. 

Attention ! Il convient de distinguer la carence locative, qui se réfère à l’absence de locataire lors de la première mise sur le marché d’un bien neuf de la vacance locative, qui représente la période entre deux contrats de location pendant laquelle le logement reste inoccupé. 

Si un bailleur n’arrive pas à trouver un locataire, il pourrait rapidement se retrouver dans une situation financière délicate. Surtout s’il a souscrit un prêt immobilier pour acquérir la propriété. Il doit assumer le remboursement du crédit tout en supportant les frais de son propre logement, ce qui peut mettre en péril sa situation financière. 

En plus de cela, la vacance locative se traduit par un réel manque à gagner, ayant un impact significatif sur le rendement locatif du propriétaire. Ainsi, minimiser la durée de vacance locative devient essentiel pour assurer une continuité entre les baux de location et maintenir une stabilité financière.

Comment vous assurer de trouver un locataire et d’ainsi éviter la vacance locative ? 

1. Investir de façon réfléchie pour éviter la vacance locative et optimiser le rendement

L’efficacité d’un investissement locatif ne se mesure pas uniquement à la disponibilité des biens à la vente. Une stratégie d’achat inadéquate peut rapidement conduire à des périodes fréquentes de vacance locative. Afin d’optimiser vos chances de trouver un locataire, il est essentiel de sélectionner un bien en harmonie avec la demande locale. La clé réside dans la proposition d’une propriété correspondant aux attentes des chercheurs de logements locatifs. Certains critères, tels que l’emplacement, jouent un rôle crucial pour maintenir une occupation régulière de l’appartement ou de la maison. Par exemple, un bien situé en centre-ville, à proximité des commodités, attire davantage que celui isolé des transports publics ou des établissements scolaires.

Pour éviter la vacance locative, voici quelques conseils à considérer :

  • Ciblez les grandes métropoles, les villes universitaires ou les communes en plein essor économique et démographique.
  • Privilégiez les petites surfaces, du studio à l’appartement 1 chambre, particulièrement appréciées par les étudiants et les jeunes actifs. 
  • Dans le cadre d’un investissement locatif saisonnier, l’emplacement géographique est d’autant plus crucial.

À noter : avant tout investissement immobilier à des fins locatives, il est essentiel d’en comprendre la rentabilité potentielle. Calculer la rentabilité d’un tel investissement nécessite une analyse approfondie des coûts impliqués, des facteurs économiques en jeu et des revenus attendus. De plus, il convient de faire la distinction entre le rendement brut et le rendement net. Vous désirez en savoir plus ? Découvrez en détails comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif

2. Fixer un loyer compétitif pour trouver un locataire rapidement 

Fixer un loyer raisonnable offre des avantages considérables, vous permettant à la fois de trouver un nouveau locataire rapidement en phase de recherche et de le fidéliser une fois qu’il y réside. Ce dernier sera en effet en mesure d’assurer plus facilement le règlement du loyer et de ses autres dépenses obligatoires, le motivant ainsi à rester. 

La maîtrise des charges revêt une importance similaire. Une sous-évaluation peut entraîner une régularisation inattendue, exposant le locataire à une réalité où le coût total du loyer et des charges dépasse ses prévisions initiales à la signature du bail. Si cette différence est perçue comme significative, le locataire pourrait envisager de changer de logement, vous exposant à votre tour à une période de vacance locative. Ainsi, bien que la divulgation du montant des charges puisse sembler dissuasive pour de nouveaux locataires, la transparence reste préférable pour éviter d’éventuels conflits ultérieurs et pour établir une relation de confiance durable.

Lors de la fixation du loyer de votre bien immobilier, assurez-vous d’effectuer les démarches suivantes : 

  • Analysez le marché en collectant et comparant les données sur des habitations similaires dans le quartier ou la zone géographique, 
  • Inspectez tous les éléments du logement susceptibles d’avoir une incidence sur le loyer et identifiez ses spécificités, 
  • Prenez en compte vos besoins financiers personnels tels que l’éventuel remboursement d’un prêt ou le souhait de meubler le logement par exemple,
  • Le cas échéant, renseignez-vous auprès du syndic et d’autres bailleurs dans la copropriété pour évaluer au mieux le coût des charges et connaître les loyers pratiqués par les autres propriétaires bailleurs,
  • Vérifiez que la valeur perçue correspond à la réglementation en vigueur.
Bon à savoir : suite à la sixième réforme de l’État, la législation des loyers a été régionalisée, entraînant une divergence potentielle dans le calcul de l’indexation des prix des loyers selon les régions. Ainsi, le calculateur de loyer de Statbel reste applicable pour déterminer l’indexation des loyers des contrats de location portant le label énergétique A, B ou C (et à Bruxelles pour le label PEB D également). Pour les autres cas, les procédures spécifiques sont détaillées sur les pages web des régions compétentes.

3. Rénover et aménager le bien 

Une règle essentielle pour éviter la vacance locative consiste à fidéliser le locataire actuel, ce qui requiert un logement confortable et agréable. Un bien immobilier mal isolé du froid, des fuites fréquentes, une isolation phonique défaillante, et d’autres problèmes récurrents peuvent dissuader le locataire de rester. Qu’il s’agisse de trouver un locataire ou d’en garder un en place, l’importance de la rénovation, de la mise en conformité et de l’aménagement est donc primordiale. 

Ainsi, bien que certains puissent initialement percevoir ces interventions comme des dépenses superflues, ces actions peuvent en réalité s’avérer rentables à long terme.

De plus, ces améliorations contribuent à accroître la valeur du bien en cas de revente.

4. Développer une relation de confiance avec le locataire : une action essentielle pour éviter la vacance locative 

Une fois que votre bien est loué, le défi majeur est d’y garder les occupants à long terme. En tant que bailleur, votre attitude joue alors un rôle décisif dans la réduction du risque de vacance locative. En effet, des éléments tels que des appels sans réponse, une disponibilité limitée ou un refus d’amélioration du logement peuvent influencer négativement la relation et risquent de faire fuir votre locataire.

Pour maintenir une relation positive avec les locataires, voici quelques conseils pratiques :

  • Faites preuve de disponibilité, sans être intrusif, en favorisant une communication cordiale et efficace.
  • Anticipez les imprévus en programmant une visite annuelle avec l’accord des locataires, permettant ainsi d’effectuer une petite maintenance préventive et de vérifier que tout se déroule correctement.
  • Soyez réactif et résolvez rapidement les problèmes tels que les fuites d’eau, les cumulus défaillants ou encore les radiateurs en panne.

5. Essayer de trouver un locataire le plus tôt possible 

Dès que vous recevez le préavis, il vous faut immédiatement vous mettre à la recherche d’un nouveau locataire. Ne tardez pas jusqu’à la fin du préavis, car cela pourrait prolonger la période de vacance locative. Pour maximiser l’efficacité de votre recherche et trouver un locataire rapidement, vous pouvez suivre les conseils suivants :

  • Diffusez l’annonce sur tous les canaux disponibles, tels que les plateformes en ligne, les réseaux sociaux ou encore les groupes locaux.
  • Si vous avez des photos du logement vide prises précédemment, utilisez-les de préférence à celles montrant les affaires du locataire. Les pièces paraissent souvent plus spacieuses en photo, et le rendu est souvent plus propre.
  • Précisez la date de départ du locataire actuel, car la plupart des personnes ayant un préavis de trois mois préfèrent trouver un nouveau logement rapidement afin d’éviter le stress de la fin du préavis.
  • Planifiez les visites dès que possible, en coordonnant avec le locataire selon  ses disponibilités.
  • Anticipez les points d’amélioration visibles par les visiteurs et détaillez les réparations prévues avant leur entrée dans les lieux. Cette préparation en amont facilitera le processus et renforcera l’attrait du logement pour de nouveaux locataires.

6. Trouver un locataire : l’importance de bien choisir 

Une autre action fondamentale pour éviter la vacance locative consiste à évaluer de manière objective la compatibilité du bien loué avec les potentiels futurs locataires. Cela implique notamment d’engager rapidement des discussions avec eux pour prendre en compte divers aspects :

  • Leur capacité de paiement, en évaluant si le loyer peut être couvert par les revenus du foyer.
  • Les services facilitant la vie quotidienne des locataires, tels que la proximité de crèches ou d’écoles par exemple.
  • Les besoins liés aux animaux de compagnie, comme la disponibilité d’espaces pour sortir le chien.
  • La compatibilité de la durée du bail avec les projets du locataire ; par exemple, un étudiant pourrait envisager une location d’un an, tandis qu’une famille pourrait chercher une résidence à plus long terme.

En s’engageant dans ces discussions préliminaires, vous pourrez mieux anticiper les attentes des locataires potentiels, renforçant ainsi la probabilité de maintenir une occupation stable et d’éviter les périodes de vacance locative indésirables.

Bon à savoir : pour bien choisir un locataire, veillez également à vous assurer qu’une bonne communication ainsi qu’une relation de confiance est possible, qu’une attitude respectueuse est démontrée et, petit avantage non négligeable, que le locataire est doté de compétences pratiques. 

7. Opter pour un mandat de gestion locative pour minimiser les risque de vacance locative 

Enfin, lorsque vous recevez une lettre de préavis, une autre solution pour trouver un locataire au plus vite et éviter la vacance locative est de faire appel aux services d’une agence immobilière. En signant avec cette dernière un mandat de gestion locative, un conseiller se chargera non seulement de toutes les démarches liées au départ de votre occupant mais aussi de trouver un nouveau locataire. 

À noter : en Belgique, tout agent immobilier doit être agréé par l‘Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) afin d’exercer son métier légalement.