Vous emménagez pour la première fois dans un bien immobilier en location ? En tant que locataire, il est essentiel de connaître vos droits de même que vos obligations. Avec Garloc.be, découvrez les droits des locataires en Belgique ainsi que les obligations des propriétaires à l’égard des locataires.
Droits des locataires et contrat de bail
Dans le cadre de vos recherches d’un logement locatif en Belgique, sachez que les propriétaires sont dans l’obligation d’indiquer le montant du loyer de même que celui des charges locatives dans leur annonce. Si toutes les informations mentionnées dans l’annonce de même que le logement vous conviennent, deux solutions s’offrent à vous. Vous pouvez choisir de directement signer un contrat de bail de résidence principale ou faire une promesse de location.
À noter : vous devez recevoir l’accord préalable du propriétaire-bailleur afin de pouvoir qualifier votre habitation de résidence principale.
Le bail locatif est soumis à la loi sur les baux locatifs. Celle-ci définit non seulement le droit des locataires en Belgique mais également les obligations des propriétaires à l’égard des locataires. Vous pourrez donc trouver, dans votre contrat de bail, l’ensemble des informations relatives au logement. À titre d’exemple, y seront indiqués le montant du loyer et des charges, les détails du préavis de location à respecter, la durée du bail locatif, l’état du logement ou encore la garantie locative. Ce document doit donc être attentivement lu avant d’être signé puis conservé pendant toute la durée de sa validité.
Bon à savoir : après avoir signé votre bail, un rendez-vous doit être pris auprès de votre administration communale afin d’effectuer votre composition de ménage ainsi que votre domiciliation. Ces deux démarches sont en effet obligatoires en Belgique.
L’enregistrement du contrat de bail
Dans le cadre des droits des locataires, l’enregistrement du contrat de bail est une étape obligatoire et essentielle. Cette démarche permet en effet la légalisation du contrat. Obligeant ainsi le propriétaire et le locataire à en respecter les termes.
En Wallonie
En Région wallonne, le propriétaire a un délai de deux mois suivant la signature du bail afin de procéder à l’enregistrement du contrat. En vue de vérifier si cette démarche a bien été effectuée, le locataire peut introduire une demande au bureau Sécurité juridique compétent.
Dans le cas où l’enregistrement n’a pas été effectué, le droit des locataires en Région wallonne autorise plusieurs actions :
- Le locataire peut commencer par envoyer une mise en demeure au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception dans un délai d’un mois.
- Si la mise en demeure n’a pas fonctionné, le locataire peut choisir de mettre un terme à son contrat de bail. Et ce, sans préavis ni indemnité.
- Si le locataire décide de rester dans le bien, aucune indexation de loyer n’est alors permise. Sauf si elle concerne une baisse du loyer ou que le logement est de type autre qu’un bien immobilier tel qu’un mobil-home ou une caravane par exemple.
Le saviez-vous ? En raison de l’inflation, de nouvelles limitations de l’indexation des loyers ont été mises en place par les gouvernements de chaque Région.
À Bruxelles
Le code bruxellois du logement établit qu’un propriétaire-bailleur dispose de deux mois afin de procéder à l’enregistrement d’un bail locatif suite à la conclusion du contrat. Si cette démarche est effectuée dans le délai ainsi imparti, elle est alors entièrement gratuite. Le cas échéant, le propriétaire doit payer une amende. Il convient toutefois de toujours bien vérifier auprès d’un bureau que l’enregistrement a été effectué. Si le propriétaire n’a pas signé le contrat de bail, le locataire doit alors lui envoyer une mise en demeure. Si la situation reste inchangée et que cela fait moins de deux mois que le locataire occupe le logement, il peut alors quitter ce dernier sans préavis ni indemnité.
Délais de préavis de location
Si un propriétaire ne désire pas que le contrat de bail soit reconduit, il est tenu d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au locataire pour le renom. Cette lettre doit alors explicitement mentionner le désir de mettre fin au contrat de même que la durée du préavis de location. En outre, elle doit être envoyée dans un certain délai légal imparti selon le type de bail en question :
Contrat de bail | Délai de renom |
Bail de maximum 3 ans | 3 mois avant la fin du contrat de bail |
Bail de 9 ans | 6 mois avant la fin de contrat de bail |
Dans le cadre d’un bail de courte durée (moins de 3 ans), si le délai de renom n’est pas respecté par le propriétaire-bailleur, le contrat est requalifié en bail de 9 ans de manière automatique. S’il est question d’un bail de 9 ans et que ce délai n’est pas respecté, le contrat est alors tacitement reconduit pour 3 ans.
Garantie locative
La garantie locative ne constitue pas une obligation légale en Belgique. Elle peut toutefois devenir contractuellement obligatoire lorsqu’elle est exigée par le propriétaire dans le contrat de bail. Dans ce cas, chaque Région a établi, selon le type de garantie locative, un montant maximal qu’un propriétaire est en droit d’exiger :
Région | Montant maximum pour garantie locative | |
Garantie bancaire | Compte bloqué | |
Wallonie | 3 mois | 2 mois |
Bruxelles | 3 mois | 2 mois |
Flandre | 3 mois | 3 mois |
Outre la garantie locative, un propriétaire-bailleur peut demander à son locataire l’intervention d’un garant. Et ce, afin que celui-ci s’engage à payer le loyer de même que les charges en cas de défaut de paiement du preneur. Le garant s’engage également quant au financement des réparations éventuellement nécessaires à la fin du contrat de bail.
À noter : si vous êtes cohabitants légaux, vous êtes alors coresponsables du bon paiement de la garantie locative ainsi que des charges locatives pour l’habitation louée.
Les droits des locataires en cas de logement insalubre
Le droit des locataires implique notamment de pouvoir bénéficier d’une habitation saine et propre. Ainsi, un logement sera qualifié d’insalubre s’il ne répond pas aux exigences des Codes du Logement régionaux de Belgique.
À titre d’exemple, en Wallonie et à Bruxelles, les critères d’insalubrité d’une habitation sont les suivants :
- Mauvaise étanchéité des lieux,
- Dégradation des installation de gaz et électriques,
- Dégradation générale des lieux avec, par exemple, l’apparition de moisissures,
- Mauvais fonctionnement du système de ventilation.
Si l’un de ces éléments est constaté par le locataire, il est alors en droit d’en demander la réparation au propriétaire. Pour ce faire, il doit lui envoyer cette demande par courrier recommandé avec accusé de réception. Si aucune action n’est entreprise par le bailleur, le locataire peut alors faire appel à la justice.
L’aide au logement
Selon votre situation ainsi que la Région au sein de laquelle vous résidez, vous pouvez bénéficier de certaines aides au logement. Celles-ci ont été mises en place par les 3 Régions en vue d’aider les locataires en difficulté financière à payer leur loyer, leur garantie locative, ou à déménager si leur habitation actuelle est inadaptée ou insalubre.
Parmi les conditions d’octroi principales : être majeur ou mineur émancipé et avoir de faibles revenus. Le versement de l’aide au logement se fait alors soit par virements mensuels d’une somme calculée en fonction de votre situation ou d’un montant forfaitaire, soit par virement unique.
Les droits des locataires dans l’éventualité d’une vente
Si le propriétaire d’un bien loué souhaite vendre ce dernier, il doit en informer le locataire. Celui-ci peut alors, s’il bénéficie de ressources financières suffisantes, lui faire une offre d’achat. Lors d’une telle situation, il convient de vérifier si la mention “droit de préemption » est indiquée dans le contrat de bail. Cette mention donne en effet la priorité d’achat au locataire actuel sur tous les candidats acheteurs.
Si le locataire ne désire pas acheter le bien, le propriétaire va poser un panneau de vente sur le bien, publier une annonce et planifier des visites. Pour organiser ces dernières, il est toutefois dans l’obligation d’obtenir la permission du locataire. Une fois le logement vendu, il est essentiel de vérifier si le contrat de bail mentionne une date certaine. Cela signifie une date à partir de laquelle il ne peut plus être contesté. À cette fin, le contrat doit avoir été enregistré, constaté par un notaire ou par un huissier ou que l’une des deux parties soit décédée.
Si le contrat de bail présente une date certaine, le nouveau propriétaire n’a alors d’autre choix que d’en respecter les conditions.
Si le bail ne présente pas de date certaine, deux cas sont possibles :
- Si le locataire réside dans le bien depuis moins de 6 mois, le nouveau propriétaire peut choisir de mettre fin au contrat de bail. Et ce, sans indemnité ou préavis et sans avoir à fournir de motif.
- Si le locataire réside dans le bien depuis plus de 6 mois, le nouveau propriétaire peut choisir de mettre fin au contrat de bail locatif sous condition de respecter un préavis de 3 mois en Wallonie et de 6 mois à Bruxelles.