Mettre un bien immobilier en location
Vous désirez commencer à louer votre logement ? Mettre un bien immobilier en location est une démarche qui ne doit pas être prise à légère. Que devez-vous faire en vue d’être légalement en ordre, pouvez-vous refuser un locataire ou encore comment faire afin d’éviter certains problèmes ? Nous vous répondons dans cet article !
Comment mettre un bien immobilier en location ?
Si vous mettez un bien en location pour la première fois et sans passer par l’intermédiaire d’un agent immobilier, il est important de commencer par prendre connaissance des règles en la matière. En outre, en tant que bailleur, vous êtes tenu de respecter de nombreuses obligations légales. Bien que ces règles peuvent différer selon la Région au sein de laquelle votre logement est situé, une série de règles communes reste tout de même d’application.
1. Dans quel état votre bien immobilier doit-il être ?
Pour commencer, le bien immobilier que vous souhaitez mettre en location doit répondre aux exigences élémentaires de salubrité, d’habitabilité et de sécurité. Vous êtes donc notamment tenu de remettre le logement en bon état d’entretien à votre locataire. En outre, un certificat de performance énergétique devra être établi par un inspecteur agréé. Notez également que la présence d’un détecteur de fumée est obligatoire dans toute habitation louée en Belgique.
Sur le même sujet : “Un détecteur de fumée est-il obligatoire en Belgique ?”
2. Devez-vous demander une autorisation pour mettre un bien en location ?
En tant qu’usufruitier ou propriétaire d’un logement, vous êtes normalement toujours en droit de le proposer à la location. Et ce, sans avoir à obtenir une autorisation d’une quelconque autorité en amont. Cependant, vous devrez parfois pouvoir présenter une attestation spécifique délivrée par la commune, le plus souvent contre paiement.
3. Quel loyer pouvez-vous demander ?
Vous êtes légalement en droit de demander le loyer que vous désirez. C’est le cas au sein des 3 Régions. Néanmoins, en vue de vous aider à établir un loyer équitable, les autorités régionales en Wallonie et en Flandre mettent des outils en ligne à votre disposition :
À Bruxelles, depuis le 1 décembre 2021, une nouvelle règle a fait son apparition en vue de renforcer la lutte contre les loyers trop élevés. Désormais, tout nouveau bail doit en effet mentionner non seulement le loyer réel mais aussi le loyer de référence du logement. Ce loyer de référence est notamment calculé sur base des prix des loyers selon la localisation du bien, son niveau de confort, sa superficie ou encore le nombre de chambres. Bien que le respect de ce loyer de référence ne soit pas obligatoire, un locataire peut toutefois exiger une révision du loyer si celui-ci le dépasse de 20 %. Dans ce cas, vous ne pourrez que vous y opposer si l’environnement ou le confort de votre logement justifient le loyer élevé que vous avez demandé.
Attention ! La mention du prix du loyer ainsi que des charges est obligatoire sur toute annonce de location. Le cas échéant, vous pouvez être soumis à une amende.
Une fois le loyer établi dans un contrat de bail, vous ne pouvez plus le modifier pendant la durée de location. Néanmoins, vous pouvez l’indexer chaque année.
À lire aussi : “Limitation de l’indexation des loyers en Belgique”
4. Pouvez-vous refuser un locataire ?
Vous êtes en principe libre de conclure ou non un contrat de bail avec le candidat locataire de votre choix. Cependant, vous n’êtes pas autorisé à demander n’importe quelles informations aux candidats et ne pouvez pas les refuser sur base de critères discriminatoires.
Pour en savoir plus : “Les documents à fournir pour un dossier de location”
Vous ne devrez donc normalement pas justifier votre décision de refuser un candidat, sauf si ce dernier estime qu’il s’agit d’une discrimination et le fait valoir. Ainsi, veillez à toujours utiliser des critères de sélection objectifs tels que la situation financière du candidat, son attitude ou encore ses compétences pratiques.
5. Pouvez-vous choisir le contenu du contrat de bail ?
Commençons par noter qu’un contrat de bail doit être fait par écrit et qu’il doit obligatoirement faire l’objet d’un enregistrement par le propriétaire.
Sur le même sujet : “Enregistrement d’un bail de location : quand, comment et pourquoi ?”
La loi belge établit quelles sont les mentions minimales qui doivent être reprises dans un contrat de bail :
- Le prix du loyer,
- L’adresse du bien loué,
- Le nom, l’adresse et la signature du propriétaire-bailleur,
- Le nom et la signature du locataire,
- L’état des lieux d’entrée et de sortie,
- La date du début de la location.
En outre, en Wallonie et à Bruxelles, vous êtes tenu d’y ajouter certaines pièces jointes. Enfin, si vous prévoyez certaines conventions particulières avec votre locataire, telles que la réalisation de travaux en échange d’un mois de loyer gratuit par exemple, il est recommandé de les mentionner dans une pièce jointe au contrat de location.
6. Pourquoi faire un état des lieux ?
À la fin d’une location, un locataire est tenu de rendre le logement dans le même état que lors de son arrivée. Si vous êtes en mesure de produire un document qui fait état du bon entretien du bien en début de location, vous pourrez alors exiger une indemnisation à votre locataire pour tout dommage éventuel. C’est pourquoi la réalisation d’un état des lieux est obligatoire partout en Belgique depuis 2017.
Pour en savoir plus : “État des lieux Brabant Wallon” et “État des lieux Bruxelles”
7. Quelle est la durée d’un bail de location ?
Vous pouvez choisir de conclure un bail de location à court terme de maximum 3 ans. Dans ce cas, vous ne pouvez pas le résilier avant échéance. Votre locataire peut quant à lui demander à mettre fin au contrat prématurément mais il devra alors vous verser des indemnités.
Lorsqu’il ne s’agit pas d’un bail à court terme, la location s’étale généralement sur 9 ans. Votre locataire n’est toutefois pas tenu de rester dans le logement aussi longtemps et peut à tout moment décider de mettre fin au contrat sous condition de respecter le préavis légal de 3 mois. Il ne vous sera alors redevable d’une indemnité que dans le cas d’une renonciation au cours des 3 premières années.
8. Pouvez-vous exiger une garantie locative ?
Bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation légale, vous pouvez tout à fait exiger une garantie locative à votre locataire. Sa constitution est d’ailleurs grandement recommandée afin de vous assurer d’être indemnisé en cas de dégâts éventuels dans votre bien ou de couvrir d’autres manquements du locataire.
Découvrez tout ce qu’il convient de savoir sur la constitution et la libération d’une garantie locative.
9. Qui doit assurer le bien locatif ?
Le locataire est en principe tenu responsable en cas d’incendie dans le logement locatif, sauf s’il arrive à prouver que cette responsabilité ne lui incombe pas. En tant que propriétaire, il vous est donc fortement recommandé d’obliger contractuellement votre locataire à souscrire une assurance incendie. En Flandre et Wallonie, il s’agit d’ailleurs d’une obligation légale.